ABZ Rechteck: Wichtige Urteile im Baurecht

Insolvenz des Bauträgers

Rechtsanwalt Dr. Michael Wondra

Darum gehts: A schließt mit dem Bauträger B einen Vertrag über den Erwerb einer Dachgeschosswohnung in einem Ge-samtkomplex bestehend aus zehn Parteien. Der vereinbarte Kaufpreis für diese Eigentumswohnung beträgt € 209.000,00 und ist in Raten nach Baufortschritt zur Zahlung fällig. Zu-gunsten von A wird eine Auflassungsvormerkung im Grund-buch eingetragen. A zahlt in der Folgezeit ca. Dreiviertel des Kaufpreises. B erstellt das Mehrfamilienhaus, ohne allerdings den Gesamtkomplex fertig zu stellen. A bezieht die von ihm erworbene Eigentumswohnung.

Nach dem Bezug der Wohnung wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen von B eröffnet. C wird zum Insol-venzverwalter über das Vermögen des B eingesetzt. Der durch die WEG eingeschaltete Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass eine Reihe von Restarbeiten sowie erhebliche Mängel am Gemeinschaftseigentum bestehen. C lehnt es ab, diese festgestellten werkvertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen.
A ist der Auffassung, dass er den Teil des Kaufpreises der Wohnung, welcher auf den Grundstücksanteil entfällt, bereits im Rahmen der von ihm geleisteten Zahlungen bezahlt hat und verlangt von C, dass dieser die Umschreibung des Eigentums der Wohnung zu seinen Gunsten veranlasst. C weigert sich, dieser Forderung von A zu entsprechen, da er der Ansicht ist, dass A nur ca. ¾ des vereinbarten Kaufpreises bezahlt hat und macht bezüglich des restlichen ¼ des Kaufpreises ein Zurück-behaltungsrecht an der Wohnung geltend.
Daraufhin verklagt A den C. Das Gericht (LG Gießen, Urteil vom 12.03.2010 – 2 O 342/08) gibt der Klage des A statt. Es begründet seine Entscheidung damit, dass es durch die Eröff-nung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen von B zu einer Aufspaltung des zunächst einheitlichen Bauträgervertra-ges in einen kaufvertraglichen und in einen werkvertraglichen Teil gekommen ist. Gemäß dieser Entscheidung setzt die Fäl-ligkeit des Auflassungsanspruchs lediglich voraus, dass der auf das Grundstück entfallende Teil des Gesamtpreises voll-ständig durch den Erwerber bezahlt worden ist. Das Gericht bejaht diesen Punkt, da A ca. ¾ des Kaufpreises bezahlt hat.
Folgen für die Praxis:Die Entscheidung des LG Gießen ori-entiert sich an der bisherigen obergerichtlichen Rechtspre-chung zu dieser Frage. Ausschlaggebend für die gerichtliche Durchsetzbarkeit des Auflassungsanspruchs ist nicht, dass im Insolvenzfall des Bauträgers bereits der gesamte vereinbarte Kaufpreis durch den Erwerber bezahlt worden ist, sondern, dass der auf das Grundstück entfallende Teil des Kaufpreises vollständig bezahlt worden ist. Dem Insolvenzverwalter steht bezüglich des Anspruchs auf Auflassung kein Wahlrecht zu; diesen Anspruch hat er stets aus der Masse zu erfüllen. Die Höhe dieses Kaufpreisanteils ist, wenn der Bauträgervertrag zu dieser Frage keine expliziten Festlegungen trifft, ggf. im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln.

Kanzlei: Böck Oppler Hering, München.