ABZ Rechteck: Wichtige Urteile im Baurecht

Gemeinschaftseigentum Heizzentrale

Rechtsanwältin Stefanie Hering

Darum gehts: Die Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft mit 36 Wohnungen beschlossen im Jahre 2007, die alte Heizungsanlage inkl. Steigleitungen zu erneuern. Im Jahre 2008 wurde im Rahmen eines weiteren Beschlusses eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage beschlossen. Im Jahre 2009 wurde beschlossen, dass die Erneuerung nunmehr durchgeführt und eine Sonderumlage von € 110.000,00 „für das Gemeinschaftseigentum“ aufzubringen wäre. Ein Wohnungseigentümer hat die Beschlüsse des Jahres 2009 angefochten.

Nachdem sowohl die Anfechtungsklage als auch die Berufung ohne Erfolg blieben, hat auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 08.07.2011 – AZ: V ZR 176/10 – die gefassten Beschlüsse nicht beanstandet.
Es würde nicht an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlen. Die Heizzentrale und die Steigleitungen einer Zentralheizung stünden im Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung sähe keine Abweichungen vor. Eine altersbedingte Erneuerung wäre als modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 i. V. m. § 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG möglich und hätte in der Versammlung eine ausreichende Mehrheit gefunden. Die Wohnungseigentümer hätten bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene „modernisierende Instandsetzung“ durchführen, einen Gestaltungsspielraum. Dieser wäre nicht dadurch überschritten, dass die Instandhaltungsrücklage nicht bereits aufgebracht war. Die Kostenfrage wäre bereits dann geregelt, wenn die Aufbringung der Mittel durch die Wohnungseigentümer gesichert ist.
Folgen für die Praxis: Heizzentrale und Steigleitungen der Zentralheizungen stehen im Gemeinschaftseigentum. Der BGH hat entsprechende Beschlüsse der Wohnungseigentümer bezüglich der Erneuerung der Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen der Wohnungen und die Aufbringung der dafür vorgesehenen Sonderumlage jedoch für nichtig erklärt. Diese Teile der Heizungsanlage gehörten im zugrunde liegenden Fall nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer hätten deshalb hierfür keine Beschlusskompetenz. Es muss deshalb in jedem Einzelfall geprüft werden, welche Teile der Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum bzw. im Sondereigentum stehen.

Kanzlei: Böck Oppler Hering, München.