ABZ Rechteck: Wichtige Urteile im Baurecht

Neues zum gewerblichen Grundstückshandel

Rechtsanwalt Dr. Michael Wondra

Darum gehts: A erwirbt mit notariellem Kaufvertrag vom 09.07.1992 ein Grundstück. Auf diesem befindet sich ein Einfamilienhaus, welches A in der Folgezeit renoviert und seit November 1994 zusammen mit ihrem Ehemann selbst bewohnt. Von 1992 an errichtet A auf dem Grundstück zusätzlich ein Mehrfamilienhaus. Nach Fertigstellung der Einheiten in diesem Mehrfamilienhaus zum 01.02.1995 vermietet A zwei der dortigen Wohnungen zu vergünstigten Konditionen an ihre Kinder, die restlichen acht Wohnungen vermietete sie auf unbestimmte Zeit an Dritte. Die Mietverträge enthalten jeweils eine Staffelmietvereinbarung für zehn Jahre. Die ebenfalls in dem Mehrfamilienhaus vorhandenen Büro-, Lager- und Werkstatträume vermietet A an ihren Ehemann B zur gewerblichen Nutzung.

Die Herstellungskosten für das Mehrfamilienhaus finanziert A nahezu ausschließlich über Bankdarlehen. A gerät zunehmend in wirtschaftliche Schwierigkeiten und entscheidet sich im Herbst 1995 dazu, das Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufzuteilen. A verkauft zu über den anteiligen Herstellungskosten liegenden Preisen insgesamt sechs der zehn Wohnungen im Zeitraum von 1997 bis 2000.
Das Finanzamt erkennt in dem Verkauf dieser sechs Wohnungen einen gewerblichen Grundstückshandel und erlässt gegen A entsprechende Einkommensteuerbescheide. Auf die Klage von A gegen diese Bescheide hebt das Finanzgericht die Einkommensteuerbescheide auf und folgt in seiner Entscheidungsbegründung dem Vortrag von A, wonach der Verkauf darauf zurückzuführen sei, dass A angesichts ihrer rückläufigen Einkommenssituation durch die finanzierende Bank massiv unter Verkaufsdruck gesetzt worden war.
Der BFH hebt das finanzgerichtliche Urteil auf. Nach Auffassung des BFH kommt persönlichen oder finanziellen Beweggründen für die Beurteilung der Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, keine Bedeutung zu. Ausschlaggebend – so der BFH – sei, dass durch den Verkauf von sechs Wohnungen innerhalb von fünf Jahren die „Drei-Objekt-Grenze“ überschritten worden ist, und dass im vorliegenden Fall eine bedingte Verkaufsabsicht von A bereits darin zu sehen ist, dass sie das Mehrfamilienhaus nahezu ausschließlich mit Fremdmitteln finanziert habe. Der ihr zugeteilte Finanzierungsrahmen sei dabei von vorneherein so bemessen gewesen, dass sie im Falle von Baukostenüberschreitungen keine größeren Spielräume gehabt habe. Sie habe deshalb bereits bei der Fertigstellung des Mehrfamilienhauses damit rechnen müssen, dass sie aufgrund dieser Konstellation zu einem späteren Verkauf gezwungen werden könnte.
Folgen für die Praxis: Der BFH bestätigt durch diese Entscheidung seine bisherige Linie. Ausnahmen von dieser Regel sollen nur für objektiv nachweisbare Maßnahmen des Bauherrn gelten, die eine spätere Veräußerung wesentlich erschweren oder unwirtschaftlich machen.

Kanzlei: Böck Oppler Hering, München.